Повече за тенденциите в ипотечното кредитиране разказва Петър Илиев – оперативен директор, Кредитланд.
- Кое е най-важното нещо, което е добре да съобразим преди да изтеглим ипотечен кредит?
- Преди да предприемем такава стъпка трбява да знаем, че това е най-високият постоянен месечен разход в едно домакинство и затова е важно да имаме сигурни и регулярни доходи. Ако това обстоятелство е налице, следващата стъпка е да определим какво можем да отделим от тях за месечна вноска по кредита. Няма еднозначно решение, което да важи за всяко едно домакинство, но да кажем, че международно приетото ниво на поносимост за вноски по всякакви кредити е да отива не повече от 30-35% от семейния бюджет. Разбира се, не трябва забравяме, че е добре да се заделят средства и за дългосрочни спестявания, и да остават пари за издръжка. Следващият момент е да вземем предвид, че месечната вноска по кредита не е единственият разход, който ще имаме по обслужването на кредита, защото ще трябват средства и за застрахователни премии: застраховки живот и имот, месечни такси. Мисля, че за хората които живеят под наем един хубав ориентир е какво плащат като наем в момента и така те могат да си направят добро сравнение дали е изгодно да изтеглят ипотечен заем вместо да плащат наем. Важно е да се сравнява с наема лихвеният разход по заема, а не цялата месечна вноска, която съдържа и лихва и главница, защото с вноската по главницата реално изплащаш жилището, т.е. наемът е цената на ползването на жилището, а лихвата е цената на парите, с които сме си купили жилището. При днешните лихвени нива които са от порядъка на 3%, а се срещат и доста изгодни оферти за кредит около 2.60-2.70%, обичайно излиза много по-изгодно да изтеглиш ипотечен кредит. Другият важен момент, който би било добре да се съобрази е предвиждането на т. нар. ликвиден буфер в размер 3-4 месечни вноски, с които да се подсигурим.
- Много хора, които живеят под наем се притесняват да изтеглят ипотечен кредит, защото това е една сериозна дългосрочна инвестиция. Какви рискове крие подобно решение и какви са Вашите съвети като експерт в тази сфера?
- Да изтеглиш ипотечен кредит е рисково, но и да живееш под наем също е рисково, защото договорите за наем са краткосрочни, обичайно едногодишни или двугодишни. Така, както може да се промени цената на кредита в бъдеще, така може и да се променят и условията по наема. Ипотечният кредит няма такса за предсрочно погасяване след първата година и нашият закон изключително добре защитава правата на домакинствата ползватели на ипотечни и потребителски кредити във всеки един момент. Ако настъпят затруднения ние бихме могли да продадем жилището и да си погасим заема. Пазарът на недвижимите имоти е доста волатилен и тук в голяма степен влияе икономическия цикъл. Съответно цените растат в период на подем и падат в период на рецесия. Колкото по-малко самоучастие сме употребили в тази сделка толкова по-голям риск има, след като са паднали цените на имотите чисто пазарно, да не можем да продадем имота, защото дългът, който „тежи“ върху него е по-голям от текущата пазарна цена на имота. От тази гледна точка самоучастието ни пази и нас самите. Това, което е най-рисково е едновременно да се тегли ипотечен кредит и потребителски кредит за дофинансиране.
➡️Вижте цялата програма на Expo Moitepari ⬅️.
- Защо е важно да се консултираме със специалист в областта на ипотечните кредити, след като вече сме взели решение за подобна инвестиция?
- При всички положения препоръчвам предварителна консултация с професионалисти като кредитен посредник, който не само познава пазара и изгодните предложения, но знае и кои са „подводните камъни“ в договорите за кредит на различните банки кредитори. Той познава процеса, процедурата и шансовете една такава апликация за кредит да бъде одобрена или отказана в различните банки и може предварително да даде някакви насоки – в рамките на какъв бюджет да се търси жилище, какво би било комфортно като месечна вноска и т.н. Колкото по-рано се консултираме с кредитен посредник, толкова по-голям шанс има да не допуснем някои от най-често срещаните грешки, които потребителите допускат.
- Темата, която ще представите по време на EXPO MoitePari е „Тенденции в ипотечното кредитиране“. Ще споделите ли някои от тях?
- Лихвените нива продължават да падат и тази година макар и плавно и това се вижда от статисткиката на БНБ. Все по-ниски са средните лихви, на които се отпускат ипотечни кредити. В момента сме на историческо дъно на лихвите, банките са изключително конкурентни и са склонни да предлагат индивидуални отстъпки за клиенти, които са с по-висок профил на кредитоспособност. Добре е да се преговаря с няколко банки едновременно, нещо което и ние кредитните посредници правим, с което пестим и време на клиента. Паралелно с тези максимално изгодни ценови условия и добра ценова политика, банките постепенно затягат критериите си за одобрение на кредити, особено за хора с лоша кредитна история; увеличават се и изискванията за самоучастие. Преди година имаше масово оферти за 90% финансиране от оценката на имота, а в момента те са до 80-85% в повечето банки. Тоест те също се опитват да се застраховат от бъдеща криза и спад на цените на имотите. В обобщение мога да кажа, че имаме от една страна много изгодни условия като цена на този кредит, ако си с добър профил, от друга страна по-трудно се одобряват кредити за хора с по-малко самоучастие или с някакви „прегрешения“ в кредитната си история.
- Кои ще бъдат акцентите във Вашето представяне по време на форума?
- В момента на пазара на недвижими имоти в големите градове като София, Варна, Пловдив и до известна степен Бургас и Стара Загора явно има недостиг на качествени завършени жилища. Масово хората предпочитат да направят компромис и да капарират имот на зелено или в строеж стига да е в удобен за тях квартал. Всички знаем универсалната истина, че локацията е най-важното нещо. Предвид това, че банките финансират покупки на имот в строеж, ние имаме нарастващ дял на клиентите, които търсят финансиране още преди разрешение за ползване на сградите и там има доста условности дали банката ще одобри това, което клиентът търси като финансиране. Проблемът е, че има голям лаг във времето между договарянето на ценовите условия и подписването на предварителния договор за покупко-продажба и реалното завършване на сградата.
По време на EXPO MoitePari ще поговорим за:
- финансиране на имоти в строеж, защото там има най-голям риск човек да не получи кредит в размера, който му трябва, за да купи имота;
- подобряването на условията по кредитите на хора, които имат настоящи заеми;
- често срещаните грешки.които допускат бъдещите кредитополучатели в самото начало преди изтегляне на кредита.
Виж цялата програма на EXPO Moitepari
- Защо препоръчвате да бъде посетен финансовият форум EXPO MoitePari?
- Смятам, че е хубаво човек да увеличава постоянно финансовата си култура, защото управлението на личните финанси до голяма степен е важна стъпка към нашето лично благоденствие и щастие. Считам, че хората в България са доста изостанали от гледна точка на финансовата си култура спрямо по-развитите държави. На този форум участниците ще имат достъп до полезна информация за различни сегменти от финансовия пазар, ще получат и конкретни съвети за това как да управляват личните си финанси, което до голяма степен е свързано със създаване на навици за спестявание и инвестиране. Също така ще получат полезни практични съвети за правата си в различните инвестиционни сфери, както и информация за потенциални грешки, която може да им спести много нерви и средства.